Bail commercial : l’importance de documenter l’état des lieux
Dans la décision 9157-2156 Québec inc. c. SKH Procédés inc. (2025 QCCQ 2272), la Cour du Québec réitère un principe fondamental en matière de bail commercial : lorsqu’aucun état des lieux n’est constaté au début de l’occupation, que ce soit par description détaillée ou photographies, une présomption pèse sur le locataire selon laquelle il a reçu les lieux en bon état. Cette présomption, prévue à l’article 1890 du Code civil du Québec, peut avoir des conséquences financières majeures.
Occupation par tolérance : une présomption qui s’étend au-delà du bail écrit
L’affaire portait notamment sur la cour arrière de l’immeuble, utilisée pour l’entreposage extérieur des appareils par la locataire. Bien qu’aucune clause du bail initial ne prévoyait expressément cette portion du terrain, la Cour conclut que le propriétaire a toléré cette occupation pendant une longue période, créant ainsi un bail par tolérance au sens de l’article 1853 C.c.Q.
Cette conclusion a un impact déterminant : la présomption de réception des lieux en bon état s’applique également aux espaces occupés par tolérance, et pas uniquement à ceux décrits dans le bail formel. Ainsi, lorsque des signes de contamination sont découverts sur la cour arrière, il revient à la locataire de démontrer que cette contamination existait avant son occupation — un fardeau qui peut s’avérer difficile à satisfaire en l’absence de preuve contraire.
Une leçon claire pour les propriétaires : documenter, encadrer, agir rapidement
En somme, l’affaire rappelle que, en matière de bail commercial, l’absence d’état des lieux profite au propriétaire et peut exposer le locataire à des responsabilités importantes, notamment lorsqu’il s’agit de contamination ou de dégradations difficiles à dater. Documenter systématiquement l’état des lieux demeure donc la meilleure protection pour toutes les parties.