Dans la décision 9157-2156 Québec inc. c. SKH Procédés inc. (2025 QCCQ 2272), la Cour du Québec réitère un principe fondamental en matière de bail commercial : lorsqu’aucun état des lieux n’est constaté au début de l’occupation, que ce soit par description détaillée ou photographies, une présomption pèse sur le locataire selon laquelle il a reçu les lieux en bon état. Cette présomption, prévue à l’article 1890 du Code civil du Québec, peut avoir des conséquences financières majeures.
Occupation par tolérance : une présomption qui s’étend au-delà du bail écrit
L’affaire portait notamment sur la cour arrière de l’immeuble, utilisée pour l’entreposage extérieur des appareils par la locataire. Bien qu’aucune clause du bail initial ne prévoyait expressément cette portion du terrain, la Cour conclut que le propriétaire a toléré cette occupation pendant une longue période, créant ainsi un bail par tolérance au sens de l’article 1853 C.c.Q.
Cette conclusion a un impact déterminant : la présomption de réception des lieux en bon état s’applique également aux espaces occupés par tolérance, et pas uniquement à ceux décrits dans le bail formel. Ainsi, lorsque des signes de contamination sont découverts sur la cour arrière, il revient à la locataire de démontrer que cette contamination existait avant son occupation — un fardeau qui peut s’avérer difficile à satisfaire en l’absence de preuve contraire.
Une leçon claire pour les propriétaires : documenter, encadrer, agir rapidement
En somme, l’affaire rappelle que, en matière de bail commercial, l’absence d’état des lieux profite au propriétaire et peut exposer le locataire à des responsabilités importantes, notamment lorsqu’il s’agit de contamination ou de dégradations difficiles à dater. Documenter systématiquement l’état des lieux demeure donc la meilleure protection pour toutes les parties.
In 9157-2156 Québec inc. v. SKH Procédés inc. (2025 QCCQ 2272), the Court of Québec reaffirmed a fundamental principle in commercial leasing: when no move-in inspection is conducted at the start of the tenant’s occupation, whether through a detailed description or photographs, a presumption arises that the tenant received the premises in good condition. This presumption, set out in article 1890 of the Civil Code of Québec, can have significant financial consequences.
Occupation by tolerance: a presumption that extends beyond the written lease
The case involved the building’s rear yard, which the tenant used for outdoor storage of equipment. Although the initial lease did not expressly include this portion of the property, the Court found that the landlord had tolerated the tenant’s use of the area for an extended period, thereby creating a lease by tolerance within the meaning of article 1853 C.C.Q.
This conclusion is decisive: the presumption that the premises were received in good condition also applies to areas occupied by tolerance, not only those described in the formal lease. Thus, when contamination was later discovered in the rear yard, it was up to the tenant to prove that the contamination existed prior to its occupation, an evidentiary burden that can be difficult to meet in the absence of documentation.
A clear lesson for landlords: document, formalize, act promptly
Ultimately, the case illustrates that in commercial leasing, the absence of a move-in inspection benefits the landlord and can expose the tenant to significant liability, particularly when dealing with contamination or damage that is difficult to date. Systematically documenting the condition of the premises remains the best protection for all parties.